2024实务基础真题模拟04-15

1、某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。 如果没有其他损失和市场波动的考虑，该写字楼的客观年总收益，根据已知的条件，计算结果为（）万元。（单选题）

A. 48.6

B. 43.74

C. 54

D. 36

试题答案：B

2、土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需要进行年期修正。评估土地为商业用途，设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元/m²，土地还原利率为6%。经年期修正后的地价为（）元/m²。（单选题）

A. 1000

B. 688

C. 500

D. 763

试题答案：D

3、决定城市土地利用价值的重要因素是（）。（单选题）

A. 经济发展状况

B. 交通状况及通达度

C. 人口密度

D. 区位

试题答案：D

4、收益还原法求得土地价格通常称为（）。（单选题）

A. 收益价格

B. 比准价格

C. 积算价格

D. 地租价格

试题答案：A

5、采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。（多选题）

A. 市场比较法

B. 成本逼近法

C. 假设开发法

D. 收益还原法

试题答案：A,D