2024房地产估价案例与分析真题模拟04-07

1、某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。（单选题）

A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B. 估价时点应设定为2004年3月1日

C. 净收益中应扣除建筑物折旧额

D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

试题答案：C

2、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000M²，共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/M²，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/M²；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。（单选题）

A. 该损害在经济上是可修复的

B. 修复所能带来的价值增加额为500万元

C. 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D. 在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

试题答案：C

3、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。（单选题）

A. 2400

B. 2410

C. 2490

D. 2500

试题答案：A

4、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 评估时依据的建筑面积应为（　）。（单选题）

A. 460m2

B. 600m2

C. 1000m2

D. 以上三个面积都不行

试题答案：D

5、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。（单选题）

A. 6.67%

B. 7.41%

C. 12.6%

D. 13.33%

试题答案：B