2021房地产估价案例与分析真题模拟06-12

1、2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。(1).甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是（　）。（单选题）

A. 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

B. 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

C. 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

D. 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

试题答案：B

2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（　）（单选题）

A. 该两幢建筑物抵押评估价值之和

B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D. 该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

试题答案：D

3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。（单选题）

A. 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B. 根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D. 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

试题答案：A

4、2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按（　）计算折旧。（单选题）

A. 土地使用权年限

B. 建筑物经济寿命

C. 建筑物尚可使用年限

D. 建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

试题答案：B

5、从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。（多选题）

A. 建筑物价值

B. 房地产价值

C. 土地价值

D. 建筑面积

E. 楼层

试题答案：B,C,D